一、案情简介

A房地产开发公司与B房产咨询公司于2011年2月22日签订《XX项目营销策划销售代理合同》，合同约定B房产咨询公司为A房地产开发公司开发的XX项目提供营销策划、广告设计、销售代理等服务，合同还对原、A房地产开发公司双方的权利义务、基础佣金及佣金溢价提取比例、支付方式、违约责任等作出约定。后在合同履行过程中，由于双方对合同条款的理解存在差异，B房产咨询公司要求支付的款项远远超过A房地产开发公司所应支付的款项，且又由于B房产咨询公司多次违约，A房地产开发公司便暂时停止对B房产咨询公司支付基础佣金及溢价。B房产咨询公司遂于2014年6月3日诉至法院，要求A房地产开发公司向其支付销售代理费及利息共计人民币7055181元。后B房产咨询公司又于2014年7月22日向法院要求增加诉讼请求175252元。

二、律师分析及代理意见：

通过与A房地产开发公司负责人的多次谈话以及对双方之间合同、会议纪要等进行分析，我们提出以下几点代理意见：

1、A房地产开发公司计算佣金及溢价提成的方法错误，且A房地产开发公司无需承担逾期付款的利息。

根据双方所签订的《营销策划销售代理合同》第一条“合同术语”“2、底价：指经双方协商用于双方结算的本项目的销售底价的平均价”、“5、溢价是指成交价超出底价部分”，以及《底价补充协议》第四条第2款“内部员工及公司特殊优惠（超过售楼部公开优惠额度房源）的，成交均价低于3400元/平方米的房源不计入底价结算，只计入代理佣金结算，等于及超过3400元/平方米的房源计入佣金和溢价结算”，因此计算溢价提成的方法应当为：将购房者分为一般客户和内部员工与特殊优惠两大群体，以每期销售成功房源的成交均价与该期销售成功房源的均底价相比，成交均价高于均底价的房源计提溢价提成，成交均价低于均底价的房源无溢价提成。经A房地产开发公司根据双方签订的《营销策划代理合同》及相关补充协议计算，B房产咨询公司代理销售的两期房源溢价提成共计人民币4024718.94元，签约佣金共计人民币3946286.11元。然而B房产咨询公司却以错误的佣金及溢价提成计算方法要求A房地产开发公司向其多支付1994019.95元的佣金及溢价提成，因此A房地产开发公司拒绝向B房产咨询公司支付款项的过错责任在于B房产咨询公司，A房地产开发公司无需向B房产咨询公司支付逾期付款利息。

2、因B房产咨询公司多次严重违约，我方向法院提出反诉，要求B房产咨询公司向A房地产开发公司支付违约金及损失共计293万元。

（1）B房产咨询公司未按月向A房地产开发公司提供销售情况报告构成违约，应当按每日3000元向A房地产开发公司支付违约金。

根据《营销策划销售合同》第三条第2款第（4）项，B房产咨询公司应“负责制定本案全程营销策略，测定销售价格，制定销售计划，实施销售方案，同时负责销售管理及客户管理工作，按月向甲方提供销售情况报告”。但是B房产咨询公司自项目开盘以来，一直没有按照合同约定向A房地产开发公司按月提供销售情况报告，导致A房地产开发公司无法对市场情况的变化进行价格调整，根据《营销策划代理合同》第十条第9款“如乙方违反本协议‘三’第2条任何一款的，则需向甲方支付每次每日人民币3000元作为违约金，直至依约完成该项工作”，因此B房产咨询公司应当自开盘后一个月起按每日3000元向A房地产开发公司支付违约金。

（2）B房产咨询公司应当承担由于其不合理的定价给A房地产开发公司造成的损失。

《营销策划代理合同》第四条第1款“经双方协商在开盘前一个月之前确定项目销售底价及销售业绩指标（销售指标根据每次推量分别确定、原则上开盘后6个月销售率达到50%，12个月销售率达到70%，到交付时销售率达到90%以上），并签订补充协议”。然而，B房产咨询公司并未按照合同约定提前一个月向A房地产开发公司提供项目销售底价表，而是均在每次开盘前几天才提供《底价价格表》，致使A房地产开发公司无充分时间进行市场调价。A房地产开发公司开发的项目与相邻两楼盘同期房屋售价相比，每平米售价竟低20%，致使A房地产开发公司损失严重，B房产咨询公司应当承担由于其不合理的定价给A房地产开发公司造成的损失。同时我方向法院申请对于A房地产开发公司与相邻两楼盘同期房屋售价存在的价差是否合理及价差给A房地产开发公司造成的损失进行审计鉴定鉴定。

三、办案结果：

在法院主持下，A房地产开发公司依据我们提出的代理意见与B房产咨询公司最终达成调解书，即A房地产开发公向B房产咨询公司支付基础佣金及溢价共计人民币480万元，该调解结果比B房产咨询公司提出的诉请少了近250万元，A房地产开发公司减少了巨大损失。